當前形勢下房地產企業融資環境及融資策略

來源: 融資    發佈時間:2010/8/5 下午 05:52:00   返回  打印
企業融資美銀美林全球資本投資部中國業務主管、董事總經理蓬鋼

對話嘉賓:

美銀美林全球資本投資部中國業務主管、董事總經理蓬鋼

中融國際信託有限公司執行總裁謝丙武

普凱地產基金合夥人兼投資總監甘美蘭

  福州泰禾集團董事長黃其森

金地(集團)股份有限公司財務總監韋傳軍

  花樣年地產集團財務總監李傅玉

中國民生銀行地產金融事業部投行業務總經理郭鴻飛

  主持人:

中國民生銀行地產金融事業部市場總監葉天放

思源房地產經紀總公司董事、總經理陶紅兵

主持人:開了一天的會,大家都很辛苦,是最後一個議程,我們爭取盡快的結束,不耽誤大家吃飯,上來了先道歉,剛才下去他們批評了我,那樣一個博士美女,你怎麼對她們惡毒攻擊,其實責任不在於我,是代產的張主編,他跟我說,你一定要活躍氣氛,否則下午的時間大家容易瞌睡,要活躍氣氛就得攻擊,但是在座上面的開發商一個也不能得罪,他都是我的客戶,咱們的行業協會秘書長也不能說,民生銀行主辦方更不能說,就剩下獨立研究人。
再說了,一般想讓一個美女記住你,有兩種方法,一個是極力的讚美她,我估計她這個聽說了不好使,另外一個是攻擊她,這樣她一定會記住你,再次道歉,我不是有意的,完全是職務工作需要。

回到最後一個話題,我和葉天放合作主持,所以我們兩個做了一個分工,三位開發商由我來發問,不是開發商的提供資金這一方是由葉天放來發問,最後把民生銀行留給我,我最後一個最是愛“折騰”一下的。

首先今天三位開發商,我們選擇的很有意思,一位福州泰禾集團,一個是金地股份有限公司和花樣年,談融資的事,本來第一個問題是問現在的融資環境寬鬆了呢?還是更加從緊了?後來發現這個問題很愚蠢,明擺著現在從緊了,所以就不問這個問題了。第一個問題問一下泰禾集團董事長黃其森先生,在現在從緊房地產融資環境下,作為泰禾集團這樣的企業,我們是怎麼樣來製定自己的融資策略,有票據、股份、私募還有銀行等等,對於泰禾集團我也是心存尊敬,除了帶北京開發的運河岸上的院子等等都做的很好,最重要是08年上一次宏觀調控的時候,提了一個口號:不裁員,不減薪,當然從來沒有說不融資,這次想听一下黃董事長對於融資怎麼看,什麼渠道對你來說更合適?

黃其森:我們現在談融資的環境和策略,首先離不開現在宏觀調控的話題,今天上午我沒有參加,聽說在這一塊大家有不同的看法,至少從我個人的角度來講,可能我們對國家宏觀調控要有一個比較清醒的認識,不是說在這一屆政府一年兩年可以解決的,可能今後成為一種常態,在這種大的環境底下,要做好融資的策略,首先企業經營的方式要做一些調整和轉變,比如說拿什麼樣的地,到什麼地方拿地,什麼樣的開發速度。這是都要做一些適當的調整和轉變,只有這樣才可能取得銀行包括其它的融資渠道的認可。

在這裡舉一個例子,可能原來很多的開發商希望在郊區拿2000、3000畝的土地,如果在目前這種環境裡,或者在相當長一段時間內,估計這種融資就有一定的困難,因為首先碰到的是土地政策的問題,而我們主要的融資渠道銀行金融這一塊是離不開整個大的國家宏觀調控政策,所以我想在這裡還是首先要做好企業開發模式結構的調整,才能夠做好應對。

主持人:我接著再問一個開發商,乾脆把開發商問完,針對他們不同的需求,我們負責融資這幾位有什麼樣的渠道可以跟他們做匹配。金地股份有限公司財務總監韋傳軍先生,金地前一段時間做裡一個基金叫穩勝投資基金,而且在金地宣傳裡,還看到未來在整個收益裡,基金這一塊的收益要占到整個集團收益20 %,是不是對於金地這樣的企業來說,如果在股市再融資受到限制的情況下,發債也不被批准的情況下,我們通過投資基金是不是一個比較好的渠道?

韋傳軍:中國的人均收入不高,但是貧富差距比較大,有報導說是10%的人佔有80、90%的財富,有錢人這麼多,房地產市場在前幾年快速成長,在未來的預期還會持續快速的成長。有錢人這麼多,也希望尋找投資的機會,那麼房地產這個快速成長的機會怎麼樣介入呢?此前我們有幾個方面,第一種介入的方式就是買房子,買房子有的有錢人覺得太麻煩,過戶、簽合同等等。第二種方式是買房地產公司的股票,股票市場波幅太大,介入的時點很難把握。我們就考慮到市場上的需求,創造另外一種渠道,房地產基金,通過房地產基金讓這些想投資房地產市場,分享房地產快速成長收益的的人,提供這樣一個渠道,所以我們就成立了一個穩勝房地產發展基金,這個市場空間會非常大。

這種發展的空間在此前是做一個嘗試,相信未來的發展空間非常大,相比我們在房地產做這種開發的話,空間是無窮的。房地產開發受資本的限制,我們在資本市場拿錢受到的限制比較多,比較好的情況,像保利每年在資本市場拿一次錢,万科這樣的公司每兩年能夠從資本市場拿一次錢就已經很不錯了,所以我們考慮也想把房地產基金作為我們商業模式一種盈利模式,希望在後期能夠把它做大。

主持人:如果用這種模式的話,比如說作為一個開發商,我們做地產投資基金,投到別的項目上和你現在自己開發的項目,之間會不會有利益衝突?

韋傳軍:我們這個基金包括制度、規範方面都會作出相應的規範,募集的基金可以投資我們自己的項目,也可以投資市場上的項目,投資的決定權不完全在於我們基金管理人,我們會引入市場化的機制。

主持人:最後問花樣年地產財務總監李傅玉女士,花樣年今年5月份發了一筆票據1.2億美元,14%的年息,之前恆大13%,我都覺得很高了,其實楊總你們地產事業部有這麼高的利息,你們花樣年是怎樣考慮的,為什麼發這麼高票據融資,不去找民生銀行呢?

李傅玉:資金的成本不能絕對去談,在於在時間時間點取得資金,還在於你把這個資金投在什麼地方,你對未來投資的預期。我們之所以發境外14%的美元高息債,出於幾方面考慮,一方面花樣年在去年11月份登陸了香港資本市場,擴大了融資渠道。香港資本市場打開以後,花樣年也需要持續的在境外包括一些境外的銀行,資本市場,包括債券市場能夠給大家一個讓花樣年被認識的機會。

第二個我們發行的是美元債,美元兌人民幣匯率走勢有一個判斷的,因為我們這是一個五年期的債,綜合來講,如果判斷後續美元人民幣升值一個趨勢來講,我們認為這個資金還是可以平衡的。

第三個花樣年在過去對於土地儲備模式,憑藉對一些土地市場的判斷,拿的土地成本還是相對低廉的,上市以後我們覺得應該還是有一些再繼續拿一些比較優質價廉土地的機會,這樣來講,綜合判斷,這個成本是可接受的。

主持人:我了解了你們的想法,因為你考慮到很多因素,特別是對未來一些融資環境,未來資本市場變化,都考慮到人民幣跟美元的匯率,我猜你們這幾年一定會祈禱中國人民幣升值。您覺得今後五年的融資環境或者說現在的環境什麼時候會寬鬆一點?

李傅玉:這個問題從今年開始調控以後,大家討論比較多的,無論是業界同仁,還是和金融這些合作夥伴,大家都有一個共識,嚴峻,非常嚴峻。但是年初的時候剛開始沒有調控的時候,今年的規模可能會是緊的,跟銀行從業人員談,應對策略沒有問題,我們總行控制規模,我們還可以轉讓一部分信貸資產,可以跟你們放款,接下來這條路收了。接下來再談也沒有問題,下半年資金規模可能會緊,可以先批下來通過信託,今年緊了給你信託,等明年寬鬆的時候,再把信貸接上,又有新政策,最後的結果就是這兩條路都不行了,但是你是我們的戰略客戶,你什麼時候用錢,我把原來該收的收了,放款給你。
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